Conciergerie Annecy de la vieille ville aux rives du lac

Le marché local

Un lac, trois façons de louer selon la rive où se trouve votre logement

On parle du lac d'Annecy comme d'un seul marché. Sur le terrain, un studio rue Sainte-Claire et une maison avec ponton à Talloires ne se louent ni aux mêmes voyageurs ni aux mêmes dates.

Dans le centre, le vrai sujet c'est l'accès. Les rues de la vieille ville sont piétonnes, se garer y est difficile l'été et un voyageur qui tourne une demi-heure arrive de mauvaise humeur. On envoie avant chaque séjour le parking le plus proche, l'itinéraire à pied et une remise des clés qui ne dépend pas d'un rendez-vous à heure fixe.

Sur la rive ouest, ce sont les familles qui réservent. Elles veulent savoir s'il y a un garage pour les vélos, si la plage est à pied et si le linge de lit est fourni (il l'est, avec les serviettes).

Et sur la rive est, l'annonce se joue presque entièrement sur les photos. Une terrasse face au lac au lever du soleil vend plus de nuits que n'importe quelle description.

Optimiser

Quel logement se loue le mieux à Annecy ?

Sur les 3 140 annonces relevées par AirROI dans la ville, 1 242 sont des T2. C'est la taille la plus courante, donc celle où un voyageur a le plus de choix et où la première photo pèse le plus lourd.

Les studios se remplissent le mieux (53 % des nuits) mais rapportent le moins. À l'autre bout, un logement de 4 chambres n'est occupé que 40 % des nuits et compense par le prix. Plus le logement est grand, plus il dépend de l'été et des familles qui réservent une semaine entière.

Le calendrier compte autant que la surface. En juin, la nuit se vend en moyenne 208 € sur le marché annécien, plus cher qu'en août. Les voyageurs la réservent 84 jours à l'avance. Un logement dont le mois de juin n'ouvre qu'en avril a donc déjà laissé filer une partie des réservations du festival.

Pour l'été, on allonge la durée minimale de séjour, puisque les voyageurs de juillet restent de toute façon près d'une semaine. Une nuit isolée coincée entre deux réservations coûte un ménage pour un seul passage et on préfère la refuser. Décembre demande l'inverse, avec des séjours de 3,8 nuits et des week-ends de marché de Noël réservés à peine 43 jours avant.

Et janvier ? C'est le mois le plus creux, autour de 32 % d'occupation. Si vous voulez profiter du logement ou y faire des travaux, bloquez plutôt ces semaines-là que la mi-août. Vous le faites vous-même dans le calendrier et nous louons le reste.

Le calcul complet, charges comprises, se trouve dans notre guide sur la rentabilité d'un Airbnb à Annecy.

Moyennes de marché AirROI sur douze mois jusqu'à octobre 2026. Ce ne sont pas les résultats des logements que nous gérons.

Comparer

Location saisonnière ou bail à l'année le calcul d'un propriétaire annécien

Un propriétaire qui tape « conciergerie Annecy » dans Google hésite souvent encore avec une gestion locative classique, confiée à une agence immobilière avec un locataire à l'année. Les deux se défendent et tout dépend du logement.

Sur le marché d'Annecy, un logement moyen loué en courte durée a rapporté 4 425 € en août et 1 440 € en janvier selon AirROI. Cet écart, il faut pouvoir le supporter sur un crédit immobilier qui, lui, tombe tous les mois.

Pour une résidence secondaire, la question se pose autrement. La louer en meublé de tourisme demande désormais une autorisation soumise à des quotas. Une fois le quota atteint, il ne reste que la liste d'attente ou le bail à l'année.

Notre avis est net. Un appartement près du lac ou de la vieille ville, que vous voulez occuper quelques semaines par an, gagne à rester en location saisonnière. Un logement excentré qui se loue mal hors saison, sans autorisation possible, sera plus tranquille avec un bail. Lequel des deux ressemble au vôtre ?

Avant de louer

Les règles à Annecy et autour du lac

La location de meublés de tourisme est encadrée sur le territoire du Grand Annecy. Il faut déclarer le logement, afficher un numéro d'enregistrement sur chaque annonce et, pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, vérifier si une autorisation de changement d'usage est exigée dans votre commune.

Depuis le 1er juin 2025, 27 des 34 communes du Grand Annecy appliquent un règlement de changement d'usage pour les résidences secondaires louées en meublé de tourisme. Annecy en fait partie, comme Sevrier, Saint-Jorioz, Duingt, Veyrier-du-Lac et Talloires-Montmin. Menthon-Saint-Bernard n'est pas concernée.

Ce règlement fixe des quotas par commune, répartis en 3 zones dans la ville d'Annecy. Quand le seuil est atteint, la demande part sur une liste d'attente qu'il faut confirmer chaque année entre le 1er mars et le 30 avril. Le nombre de logements autorisés par propriétaire est limité et les sociétés propriétaires (SCI, SARL) passent elles aussi par cette procédure.

Le logement doit présenter un DPE classé entre A et E. Les autorisations accordées depuis le 1er juin 2025 valent 4 ans, celles obtenues avant cette date restent valables 5 ans. Votre résidence principale louée quelques semaines par an n'entre pas dans cette procédure.

Pour mesurer l'enjeu, la ville d'Annecy comptait 6 266 meublés de tourisme au 1er janvier 2025, dont 3 530 résidences secondaires, d'après le Grand Annecy. Et un meublé loué sans numéro d'enregistrement obtenu sur Declaloc expose à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € selon le Code du tourisme en vigueur, comme l'explique notre guide de la déclaration.

Ces règles ont été revues plusieurs fois depuis 2024 et elles ne sont pas les mêmes à Annecy et dans les villages du lac. Renseignez-vous auprès de votre mairie. Nous faisons le point avec vous pendant l'estimation, avant toute mise en ligne.