Rentabilité Airbnb à Annecy combien rapporte un appartement en Haute‑Savoie
La méthode de calcul complète, du prix de la nuit à ce qui reste après l'impôt
Vous avez un deux-pièces dans la vieille ville d'Annecy à deux rues du Thiou et un voisin vous assure que son studio loué sur Airbnb « paie le crédit ». Peut-être. Il a rarement compté les frais de la plateforme, les ménages du samedi et la taxe foncière, alors on refait le calcul ensemble avec des chiffres posés noir sur blanc.
La méthode
Le calcul de rentabilité Airbnb ligne par ligne
Un calcul rentabilité Airbnb sérieux part du chiffre d'affaires et descend jusqu'à la somme qui arrive sur votre compte en fin d'année. Entre les deux, il y a plusieurs soustractions et la plupart des estimations qui circulent s'arrêtent bien avant la dernière.
Le chiffre d'affaires additionne deux choses. Les nuitées d'abord (prix moyen d'une nuit multiplié par le nombre de nuits louées), puis les frais de ménage que les voyageurs paient en plus à chaque séjour. La taxe de séjour reste à part, puisque le voyageur la paie et que la plateforme la collecte souvent pour vous.
Vient ensuite la part d'Airbnb. Avec les frais partagés, l'hôte paie 3 % et le voyageur règle le reste de son côté. Avec les frais uniques, Airbnb prélève 15,5 % sur le versement de la plupart des hôtes (dont ceux qui passent par un logiciel de gestion locative) et le voyageur ne paie plus de frais de service.
Airbnb fait basculer les comptes progressivement vers ce second modèle, regardez donc le taux affiché dans votre espace hôte avant de lancer le moindre calcul.
La conciergerie se calcule elle aussi sur le chiffre d'affaires. Chez nous, c'est 15 % et le ménage et le linge sont facturés à part, d'où une ligne séparée pour chaque départ.
Le nombre de ménages dépend de la durée moyenne des séjours, si bien que des séjours de deux nuits doublent la facture par rapport à des séjours de quatre nuits, à chiffre d'affaires égal.
Restent les charges du logement, que beaucoup de propriétaires oublient parce qu'ils les payaient déjà avant. Copropriété, taxe foncière, énergie, internet, assurance et abonnements tournent toute l'année, que le logement soit loué ou non. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due si vous gardez quelques jours pour vous et la CFE peut s'ajouter selon votre situation.
Prenons maintenant une hypothèse. Les montants ci-dessous sont ceux pré-remplis dans notre simulateur, ils ne décrivent ni le marché d'Annecy ni un logement réel. Ils servent à montrer la mécanique.
| Ligne du calcul | Hypothèse retenue | Montant sur un an |
|---|---|---|
| Nuitées | 150 nuits à 120 € | 18 000 € |
| Frais de ménage payés par les voyageurs | 38 séjours de 4 nuits à 60 € | 2 280 € |
| Chiffre d'affaires | 20 280 € | |
| Frais de plateforme | 3 % en frais partagés | moins 608 € |
| Conciergerie | 15 % du chiffre d'affaires | moins 3 042 € |
| Ménages et linge | 38 passages à 60 € | moins 2 280 € |
| Charges du logement | 250 € par mois | moins 3 000 € |
| Reste avant impôt | 11 350 € |
Combien rapporte un Airbnb par mois dans ce scénario ? Environ 946 € avant impôt, sans compter un éventuel prêt immobilier. Avec une commission de 20 % au lieu de 15 %, il resterait 10 336 € sur l'année.
Et si le compte passe aux frais uniques de 15,5 % à prix de nuit identique, la plateforme prend 3 143 € et le reste tombe à 8 815 €, soit 735 € par mois. Le voyageur ne payant plus de frais de service de son côté, il y a de la marge pour revoir le prix de la nuit (c'est un réglage à refaire avec vos propres chiffres).
Impôt
La ligne de l'impôt change tout le résultat
Le simulateur s'arrête avant l'impôt parce que celui-ci dépend de votre foyer.
Pour les revenus 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour un meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé non classé, le plafond tombe à 15 000 € avec un abattement de 30 %.
Non classé, notre logement à 20 280 € dépasse le plafond et bascule en principe au régime réel. Classé, il reste au micro-BIC et seuls 10 140 € s'ajoutent à vos revenus imposables. Avec une tranche marginale de 30 % (une hypothèse de plus, la vôtre peut être différente), l'impôt sur le revenu tourne autour de 3 042 €, prélèvements sociaux en plus.
Au réel, on déduit les charges réelles et on peut amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit souvent beaucoup la base imposable. Le micro-BIC ne déduit rien d'autre que son abattement. Votre comptable vous dira lequel des deux gagne dans votre cas.
Le classement (de 1 à 5 étoiles, valable 5 ans) est facultatif et payant. On le trouve souvent sous-estimé, alors qu'il pèse plus sur la rentabilité location Airbnb que quelques euros gagnés sur le prix de la nuit.
Un dernier seuil à garder en tête est celui de 23 000 € de recettes par an. En dessous, seuls les prélèvements sociaux sont dus. Au-dessus, la location de courte durée entraîne des cotisations sociales, ce qui change encore le calcul.
Annecy
Airbnb à Annecy la question des autorisations d'abord
Le Grand Annecy recensait 6 266 meublés de tourisme dans la seule ville d'Annecy au 1er janvier 2025, dont 3 530 résidences secondaires. Depuis le 1er juin 2025, un nouveau règlement de changement d'usage s'applique, avec des quotas répartis en 3 zones dans la ville et une liste d'attente une fois le quota atteint.
Pour une résidence secondaire, l'autorisation passe donc avant tout le reste. Le DPE doit être classé entre A et E, le nombre de biens autorisés par propriétaire est limité et les autorisations délivrées depuis cette date valent 4 ans. Sans elle, la meilleure annonce Airbnb Annecy ne rapporte rien.
Votre résidence principale échappe au changement d'usage. Elle ne peut pas pour autant être louée plus de 120 jours par an (une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90), si bien que notre hypothèse à 150 nuits ne passerait pas. Remplacez ce chiffre dans le simulateur avant de vous faire une idée.
Dans tous les cas, la déclaration se fait sur Déclaloc et le numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce. Notre page conciergerie Annecy détaille les quartiers que nous couvrons autour du lac.
Ailleurs dans le 74
Un même calcul et d'autres calendriers
La méthode ne change pas d'une commune à l'autre. Ce qui bouge, c'est la ligne la plus fragile du tableau, le nombre de nuits louées.
Un appartement à Chamonix ou un chalet à La Clusaz vit au rythme de deux saisons, l'hiver au ski et l'été en montagne, avec des creux au printemps et en novembre. Le prix de la nuit varie alors fortement d'une semaine à l'autre et un prix moyen annuel ne veut pas dire grand-chose. Mieux vaut faire tourner le simulateur deux fois (une hypothèse prudente puis une haute) et regarder l'écart.
Dans le Genevois, autour d'Annemasse, la question se pose autrement. Si vos voyageurs viennent pour travailler à Genève et restent plusieurs nuits, la ligne des ménages pèse moins lourd que dans une station où l'on change de locataire chaque samedi.
Les règles locales varient aussi d'une mairie à l'autre. Nos pages conciergerie Chamonix, conciergerie La Clusaz et conciergerie Annemasse parlent de chaque secteur en détail.
À vous
Vos chiffres plutôt que les nôtres
Le simulateur de rentabilité Airbnb reprend les mêmes lignes que ce guide. Vous y entrez votre prix de nuit, vos nuits louées, la durée des séjours, le taux de la plateforme et vos charges. Il affiche ensuite ce qui reste avant impôt.
Quel prix de nuit et quel nombre de nuits mettre pour votre logement ? C'est là que l'estimation offerte sert. Notre commission reste de 15 % du chiffre d'affaires généré, ménage et linge à part, soit 17 000 € pour vous sur 20 000 € de réservations contre 16 000 € avec 20 %.
Questions fréquentes
Rentabilité Airbnb ce que l'on nous demande
Combien rapporte un appartement Airbnb à Annecy ?
Aucun chiffre moyen ne vaut pour votre logement, tout dépend du prix de la nuit, des nuits louées et de vos charges. Dans l'hypothèse de ce guide, il reste 11 350 € par an avant impôt. Le simulateur refait le calcul avec vos montants.
Quelle part Airbnb prend-il sur chaque réservation ?
3 % pour l'hôte avec les frais partagés, 15,5 % pour la plupart des hôtes avec les frais uniques. Le taux qui vous concerne s'affiche dans votre espace hôte.
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Ce n'est pas obligatoire. Le classement porte l'abattement du micro-BIC à 50 % au lieu de 30 % et relève fortement le plafond de recettes, ce qui change souvent le résultat après impôt.
Puis-je louer ma résidence principale toute l'année à Annecy ?
Non. Une résidence principale se loue en meublé de tourisme 120 jours par an au maximum et une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90. Vérifiez la règle en vigueur auprès de la mairie.
Le ménage est-il compris dans les 15 % ?
Non. Le ménage et le linge sont facturés à part à chaque départ et apparaissent sur une ligne séparée du calcul.
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