Meublé de tourisme, fiscalité 2026 classé ou non classé en Haute-Savoie
Micro-BIC, régime réel, abattement et taxe de séjour après la loi du 19 novembre 2024
Au printemps 2026, une propriétaire d'un deux-pièces loué à Annecy-le-Vieux reprend ses chiffres. Les 12 000 € encaissés en 2024 donnaient un revenu imposable de 6 000 € après l'abattement de 50 %. Les mêmes 12 000 € encaissés en 2025, dans un meublé non classé, laissent désormais 8 400 € à déclarer.
La réforme
Ce que la loi Le Meur a changé dans le micro-BIC
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a revu le régime micro-BIC des meublés de tourisme à partir des revenus 2025, ceux que vous avez déclarés au printemps 2026. Le meublé non classé, qui représente la plupart des annonces Airbnb, a perdu le plus.
En micro-BIC, l'administration ne regarde pas vos dépenses. Elle retire un abattement forfaitaire de vos recettes et impose le reste avec vos autres revenus. Plus l'abattement baisse, plus la base imposable grimpe à recettes égales.
| Type de location | Revenus 2024 | Revenus 2025 | Revenus 2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | Plafond 77 700 €, abattement 50 % | Plafond 15 000 €, abattement 30 % | Plafond 15 000 €, abattement 30 % |
| Meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes | Plafond 188 700 €, abattement 71 % | Plafond 77 700 €, abattement 50 % | Plafond 83 600 €, abattement 50 % |
Les plafonds s'entendent hors taxes. Le passage à 83 600 € pour les meublés classés vient de l'actualisation des seuils, prévue tous les trois ans et fixée pour 2026 à 2028.
Un dépassement isolé ne vous fait pas sortir du micro-BIC. Le régime réel devient obligatoire quand le plafond est dépassé deux années de suite. Vous devez alors prévenir votre service des impôts des entreprises par la messagerie de votre espace professionnel.
Faites le calcul pour un studio à Annecy loué toute l'année ou un appartement d'Annemasse loué aux travailleurs frontaliers à la semaine. Passer 15 000 € de recettes demande peu de nuits dès que le logement tourne bien. C'est là que le non classé bascule. Vous êtes au-dessus depuis 2024 ? La question du régime réel se pose dès maintenant.
Si votre logement est au bord du lac, notre page conciergerie Annecy détaille le marché local. Côté Genevois, voyez conciergerie Annemasse.
Le classement
Faire classer son meublé de tourisme pour garder l'abattement de 50 %
Le classement va de 1 à 5 étoiles. Il est facultatif et payant. C'est vous qui choisissez l'organisme accrédité ou agréé qui vient visiter le logement. Le certificat arrive dans le mois qui suit la visite, vous avez 15 jours pour refuser la catégorie proposée et le classement vaut 5 ans.
Sur 12 000 € de recettes 2025, l'écart entre classé et non classé se voit tout de suite (6 000 € imposables contre 8 400 €). Et pour un chalet aux Praz ou à Argentière qui dépasse 15 000 € sur une seule saison d'hiver, le classement décide souvent du maintien en micro-BIC.
Un chalet de La Clusaz ou de Chamonix doit cependant remplir les critères du référentiel de classement, qui portent entre autres sur la surface et les équipements. Un vieil appartement de station mal isolé ou sous-équipé n'obtiendra pas forcément les étoiles espérées. Pour les stations, nos pages conciergerie Chamonix et conciergerie La Clusaz parlent de ce que les voyageurs y attendent.
Le choix du régime
Micro-BIC ou régime réel ? Tout dépend de vos charges
Au régime réel, vous déduisez vos vraies dépenses et l'amortissement du bien et du mobilier. Intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, ménage, linge et commission de conciergerie entrent dans le calcul. Chez nous cette commission est de 15 % du chiffre d'affaires généré, avec le ménage et le linge facturés à part, ce qui pèse vite dans un bilan au réel.
Le réel suppose une comptabilité et une déclaration de résultat spécifique, donc en pratique un comptable. Pour un appartement acheté récemment à crédit, l'amortissement efface souvent tout le bénéfice imposable pendant plusieurs années. Pour un chalet de famille payé depuis longtemps, l'abattement forfaitaire reste parfois plus simple et aussi avantageux.
Vous pouvez choisir le réel même sous le plafond. L'option s'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente. Elle se reconduit ensuite tacitement tant que vous n'y renoncez pas. Pour vos recettes 2026, il fallait donc la prendre avant la date limite du printemps 2026.
Un point a changé pour la revente. Depuis le 15 février 2025, quand un loueur non professionnel cède un bien loué au réel, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value, ce qui augmente le gain imposable. L'économie d'impôt d'aujourd'hui se paie donc en partie à la vente.
Pour savoir quelles recettes votre logement peut viser avant de trancher, passez par notre simulateur de rentabilité Airbnb. Nous pouvons aussi chiffrer votre bien.
Le statut
LMNP ou LMP le seuil des 23 000 €
Vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les recettes de location du foyer ne dépassent pas 23 000 € par an ou si elles restent inférieures à vos autres revenus d'activité. Le statut de loueur professionnel (LMP) s'applique quand les deux conditions sont dépassées en même temps.
Ce seuil compte aussi pour les cotisations sociales. Pour une location de courte durée, des cotisations sont dues dès que les recettes dépassent 23 000 €, ce qui arrive vite avec un grand chalet en station. Un déficit de LMNP ne s'impute que sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes, alors qu'un déficit de LMP se déduit du revenu global.
À côté de l'impôt
Taxe de séjour et autres obligations
La taxe de séjour n'est pas un impôt sur vos revenus. Le voyageur la paie, par personne et par nuit, dans les communes ou intercommunalités qui l'ont instituée. Quand Airbnb ou une autre plateforme encaisse le paiement, c'est elle qui la collecte et la reverse. Sinon, vous la percevez et la reversez vous-même.
Son montant dépend du classement. Un meublé classé paie un tarif fixe voté par la collectivité selon ses étoiles. Un meublé non classé paie un pourcentage compris entre 1 % et 5 % du prix de la nuitée par personne, plafonné au tarif le plus élevé adopté par la commune. Chaque délibération communale est publiée sur le site des impôts.
Reste l'administratif. Le logement doit être déclaré en mairie et, dans les communes qui l'exigent, son numéro d'enregistrement à 13 caractères doit figurer sur chaque annonce. Il vous faut un numéro SIRET, la cotisation foncière des entreprises peut s'appliquer selon la commune et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due.
Avant la prochaine déclaration
Ce qu'il faut apporter à votre comptable
Ces règles changent presque chaque année et une même location peut relever de deux régimes selon vos recettes, votre classement et vos autres revenus. Un expert-comptable habitué aux loueurs en meublé (ou le service des impôts des entreprises de votre secteur) tranchera sur votre cas précis. Ce rendez-vous sera bien plus utile si vous arrivez avec ces pièces.
- Vos recettes brutes de 2024, 2025 et 2026, par logement et par plateforme
- Le certificat de classement et sa date ou la date de visite prévue
- Le tableau de vos charges (prêt, copropriété, taxe foncière, ménage, linge, commission)
- Les revenus d'activité du foyer, pour situer le seuil LMP
- Votre projet de revente éventuelle, qui change le calcul du réel
Demandez-lui surtout de comparer micro-BIC et réel sur trois ans plutôt que sur la seule année en cours.
Questions fréquentes
Fiscalité du meublé de tourisme vos questions
Mes revenus 2025 sont-ils imposés avec les nouvelles règles ?
Oui. Les recettes 2025, déclarées au printemps 2026, sont les premières soumises au plafond de 15 000 € et à l'abattement de 30 % pour un meublé non classé. Un meublé classé relève du plafond de 77 700 € et de l'abattement de 50 %.
Je dépasse 15 000 € une seule année, dois-je passer au réel ?
Non. Le micro-BIC ne cesse que si le plafond est dépassé deux années consécutives. Rien ne vous empêche d'opter pour le réel avant si vos charges le justifient.
Le classement est-il rentable pour un studio à Annecy ?
Souvent, puisque l'abattement passe de 30 % à 50 % et que le plafond monte à 83 600 € pour les revenus 2026. Il faut comparer ce gain au coût de la visite (le classement vaut 5 ans) et vérifier que le logement remplit les critères.
La commission de 15 % est-elle déductible ?
Au régime réel, oui, comme le ménage et le linge. En micro-BIC aucune charge ne se déduit, l'abattement forfaitaire en tient lieu.
Qui reverse la taxe de séjour de mes voyageurs ?
La plateforme, quand elle encaisse le paiement de la réservation. Pour une réservation en direct, c'est à vous de la collecter et de la reverser à la commune ou à l'intercommunalité.
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